DERECHO EMPRESARIAL - I CURSO DE CONTRATOS

el NUTP. Le damos la bienvenida, entonces, al profesor se mueren a muere con el tema con tratos de arrendamiento. Adelante profesor. Muchas gracias.

Muchas gracias, Diane, por la presentación y además también por la invitación a todos los miembros aquí presentes. Y también especial, pues, un saludo a los miembros de tallar análisis de derechos y habilidades. Chicos a los que, pues, conozco a sus fundadores, al menos los conozco desde el 2015. Y con los que hemos ido creciendo poco a poco a través de los ayes.

El tema que hoy nos reúne dentro de este curso en materia de derecho a los contratos es, pues, el desarrollo del contrato de arrendamiento. Ya han visto en las clases anteriores diversos contratos. Este contrato, pues, que es un contrato de intercambio o también pues, contrato con prestaciones de recíprocas que remonta. Sus origen hasta los contratos de buena fe.

En Romano vamos a ver también su origen romano. Pues, ¿y que tiene una relevancia trascienden tal dentro de las economías de los diversos países? ¿Y qué? ¿De cuando en cuando?

Dependiendo también, pues, de los sistemas económicos y de las propios contextos económicos por los que atraviesan los diferentes estados, va a determinar la intervención del legislador mediante leyes especiales en tutela de cualquiera de los polos de este contrato. Y que en los últimos tiempos precisamente a raíz de la crisis económica que está generando la pandemia, pues, está nuevamente en el foco de la atención este contrato. ¿Por qué? ¿Por qué al ser un contrato de duración?

Al ser pues un contrato en el que está en el que es importante? El tiempo, el tiempo es un elemento del propio contrato. Se generan, pues, con el paso del tiempo ciertas visitudes que tienen que ser, pues, afrontadas por la distribución de los riesgos inerentes o externos al propio contrato. Y el régimen del establecido en el código civil va a servir precisamente de materia suplatoria para los contratos específicamente celebrados y los que no pues contengan esta distribución de los riesgos.

Y es que precisamente en los contratos de duración, como en este caso el contrato de arrendamiento, hay que solamente decir una pregunta a ver una breve introducción de lo que vamos a ver. En los contratos de duración, pues, se hace más urgente y se violencia con mayor magnitud estas situaciones en las que se perturba la realización normal, la realización ordinaria de estos contratos. Ya sabemos, pues, que en sea, en sea nacional se ha discutido acerca de qué ocurre con los contratos de arrendamiento de bienes, con la que se destina al comercio o también de los bienes que se destina a la vivienda, que es lo que ocurre. Esto también lo vamos a ver hoy.

Y es que, pues, el contrato de arrendamiento asume, como ya me ha indicado una importancia fundamental dentro de las economías nacionales, y también, pues, porque tiene que ver con la satisfacción de necesidades no solamente o no meramente conómicas, sino también con gestidades de otro tipo, como las necesidades de vivienda. Y es precisamente allí en donde el legislador tiene que o es insivir con mayor fuerza, pero, pues, que en nuestro sistema lastimosamente secar de esta motivación por parte del legislador para que pueda insivir en este tipo de contratos. Bien, ahora sí vamos a ir iniciando la exposición de la materia del contrato de arrendamiento. Y, pues, hay que tener en consideración, primero, pues, la operación económica que se encuentra detrás de este contrato.

Y es que para entender a los diversos contratos, o sea, pues, la vida de esa tipología de los contratos, o sea, aquellos que encuentren con una tipicidad o aquellos que no lo cuenten, y hay que estamos diferenciando los contratos típicos de los atípicos o de los contratos legalmente típicos de los socialmente típicos, tenemos, pues, que prestar atención decía para poder comprender la regulación tenemos que prestar atención en la operación económica que se encuentra detrás de estos. Y la operación económica que se encuentra detrás de un contrato de arrendamiento es precisamente la utilización de la utilización temporal. Y aquí, en sido bastante, la utilización temporal, porque el tiempo en este contrato es fundamental para poder comprender y para poder comprender su regulación. Es pues, la operación que se encuentra detrás de este contrato, es la utilización temporal de los bienes, como es que se van a distribuir al fin y al cabo este tipo de riqueza.

Este tipo de riqueza que es, pues, la utilización de los bienes y en determinada sociedad. Esto, al fin y al cabo, es la operación que se encuentra detrás de este ropaje jurídico, que al que nosotros conocemos como contrato de arrendamiento. Bien, el contrato de arrendamiento, hecha raíces definitivamente en el derecho romano, no podría ser de otra forma. En el derecho romano, pues, vamos a distinguir diversos tipos de contrato y dentro de los contratos consensuales que provienen, pues, del, del, de las acciones de buena fe, recuerden, pues, que el derecho romano era un derecho no sustancial, si no era un derecho, evidentemente, procesal.

Y pues, las acciones de buena fe van a dar como resultado a los contratos consensuales, aquellos, pues, para los que solamente bastaba el mero consentimiento para ser celebrados. Estos contratos que he dicho, se ha de paso, tienen, pues, su origen no en el justiíles y no en el justián, vale decir, en el derecho del comercio internacional romano. Y en este, pues, tenemos a cuatro tipos de contratos, ya usted lo deben de haber sabido, porque lo deben de saber, porque seguramente los, los demás exponentes ya lo deben de haber precisado, tenemos al contrato de compra venta, al comprato de lo, lo, lo, lo, ocasión. Ojo, estoy hablando de lo, ocasión, vamos a precisar en un momento, porque hablo de lo, ocasión y no de arrendamiento.

Tenemos al contrato de sociedad y al contrato de mandato. Cuatro contratos que son los contratos consensuales o romanos. Solamente vamos a centrarnos sobre el contrato de locación, de la locacia conduce. La locacia conduce romana.

Este es el antecedente, este contrato consensual romano, que proviene, pues, de el UCIENCIUM, es el antecedente de nuestro contrato de arrendamiento. Pero sin embargo, y aquí, pues, yo quiero hacer una advertencia, no se tiene que establecer una relación de identidad entre la locacia condución con el contrato de arrendamiento, ¿por qué? Porque los romanos van a considerar a este contrato como que, con incluyece dentro de esta tipología, no solamente a los arrendamientos de bienes, sino también a las locaciones de servicio y de obra, lo que ya no en el derecho romano, sino en la tradición romanista van a diferenciarse entre locacio conducio rey, locacio conducio operaron y locacio conducio operes. Solamente, el contrato de arrendamiento se puede identificar con este locacio conducio rey.

Hay también que advertir, en esta etapa, pues, un tanto histórico en la que estoy comenzando esta exposición. Hay que precisar también que este esquema, este esquema unitario que los romanos van a concebir, se va a mantener así hasta bien entrado el siglo XIX, el código civil francés, el condapolio, va a concebir, va a regular a la locación conducción de esta manera unitaria, va a incluir allí al propio arrendamiento, a la locación de servicio y a la locación de obra. Lo mismo va a estar presente en el derecho positivo italiano en su primer código civil, que es de 1865. Ostríormente, esto se va a distinguir en las regulaciones de los diversos códigos civiles.

Locator, vamos viendo algunas especificidades de esta regulación, en torno, esta regulación que brindaba el derecho romano. Locator es quien va a colocar algo quien concede a alguien, un poder de disposición nuevamente incido temporal, sobre una cosa, este locator, puede ser el arrendador. La otra parte, su contra parte va a ser el conductor, es quien lleva consigo, porta consigo la cosa objeto del contrató, va a tomar bajo el control fáctico la cosa locada, la cosa arrendada, debe también, entre el derecho romano, tenía que pagar una contra prestación y por último tenía la obligación de restituir el bien al término del blazo. Fíjense, mucha de la regulación presente en las fuentes romanas precisamente en el digesto, en el digesto de Justiniano y aquí pues recordando que el digesto de Justiniano fue descubierto, descubierto por Ironero y Pepe, pues en el siglo 12 ya se encuentra en esta regulación y recordemos que el digesto está compilación realizada en el siglo VI de nuestra era por Justiniano precisamente en el 533 de nuestra era, pues va a ser derecho positivo, o al menos es así como tenía las intenciones Justiniano que esto se aplicase así a diferencia de sus instituciones, por ejemplo.

Bien, entonces aquí en el digesto también van de actas como quieren llamarlo y podemos encontrar la regulación e fundamental de este contrato y además nos podemos percatar que muchas de las características presentes en esta local de Seu Conducio Rey la locación de bienes, pues sus reglas también van a verse reflejadas posteriormente en nuestra regulación moderna. Por ejemplo también otro elemento del contrato romano de esta locación conducción es la merces, la cual pues de aquí proviene la merse conduciva o cano, o pensión o orriendo, o renta, como quieran que se denomine. Algunas de las reglas que van se van a prever en las fuentes romanas, por ejemplo, es que cuando el contrato se celebra plazo determinado, solo este podrá ponerse fin cuando, antes pues definitivamente que el plazo termine, la subenza, solamente va a poder seleponer fin cuando una de las partes incumplas. Regla que también está presente y lo vamos a ver más adelante en el derecho positivo actual.

Cuando esa plazo es determinado, se le va a poder poner fin por decisión lateral de cualquiera de las partes, otra vez una regla que también va a estar presente en nuestro sistema. Y por último, por ejemplo, que también tiene que ver con el tiempo, un ladración de propio contrato es la siguiente regla, si el concutor vale decir el tarrendatario, una vez vencido, explorado el plazo, sigue usando, sigue disfrutando la cosa, el contrato se seguirá prorrogando. Una regla que también se encuentra presente en nuestra legislación, fíjense, nuestra legislación, o cuando regula estas relaciones en pleno siglo XXI, se reconduce, hay allá su fuente prínigenia por lo menos, por lo menos, hasta el derecho hormano. No sabemos, pues es que la legislación de los pueblos más preténitos, más antiguos contenía una legislación similar, recordemos, pues que también para la elaboración de las dos etáblas, si los romanos tuvieron, pues que mandar una comisión a tenas, a estudiar ahí tres años y después volver y recién realizar las dos etáblas.

Entonces, por lo menos no sabemos cómo habrá sido la situación bajo otras legislaciones más antiguas, pero por lo menos ya sabemos que el contrato de arrendamiento se reconduce a las fuentes romanas, al menos esto, esto es lo que sí nos queda, pues, constancia. Pasemos a la definición de el contrato de arrendamiento. Esta definición se puede extraer, no es más que el código civil, la definata al cual, pero sí se puede extraer del artículo 1666, cuál va a ser esta definición. El contrato de arrendamiento va a ser, pues, y podemos ir precisando, va a ser, en principio, un contrato con prestaciones reciprocadas.

Eso viene muchas implicancias. Es un contrato en virtud del cual una de las partes denominada arrendador se obliga y esto también es interesante, ya buen fascismo aquí, acceder temporalmente un bien, el código civil italiano en el artículo 1571, por ejemplo, y utiliza pues el previsto obligación, no tanto el desceder, la temporalidad temporalmente, sino el hacer utilizar, hacer usar el bien al arrendatario, que es lo que prevé, por ejemplo, el código italiano, entonces, luego, el arrendador se obliga a ceder temporalmente, dice el código civil peruano, un bien a la otra parte, que se va a denominar arrendatario, quien a su vez se va entre otras de las entre muchas de las obligaciones que va a asumir, una principal, que es pues el pago de una renta y la renta puede ser pactada, ya vamos a ver, mensualmente o anualmente, o como las partes más les convengan realidad. Tenemos que los elementos subjetivos desde contrato son dos, a las partes, el arrendador y el arrendatario, vamos a ver aquí, aquí se encuentran obligadas cada una de estas partes, bueno, al menos vamos a hacer una síntesis de lo que está contenido en el código civil peruano, el bien, vale hacer la aclaración del código civil peruano, al menos la legislación peruana no va a distinguir, diversa regulación con relación o en función a la diversidad de los bienes, porque a diferencia, por ejemplo, del código civil italiano que va a diferenciar entre locaciones y afito que tiene que ver con la diferencia entre los bienes que son productivos o si es que no son productivos, el código civil peruano no va a hacer esta diferencia, simplemente va a establecer un régimen único aplicable a cualquier tipo de contrato, si es que este, a cualquier tipo de arrendamiento, si es que este pues tiene por finalidad la producción o si no simplemente tiene la finalidad de usar ni nada más sin tener ninguna finalidad de producción, además, la renta, la renta pues que puede ser establecida por periódol vencidos, es decir, cuando se cumple recién el plazo, vas a tener que pagar, que este es la regla dispositiva, vale decir, cuando no se establece, si es que es por periódol vencidos o por periódol adelantados, se entiende que es por periódol vencidos y también la renta puede ser parada por periódol adelantados, cuando antes de que se cumpla el plazo del contrato, tienes que pagar, tienes que matricular. Características de este contrato, habíamos indicado que es un contrato con prestaciones recíprocas, esto implica que se tenga que aplicar a este tipo de contratos, la regulación establecida en la parte general de los contratos, relativa, por ejemplo, a la resolución por incumplimiento, que no se puede aplicar cuando no se trata de contratos con prestaciones de recíprocas o que resulte simplemente aplicable directamente a este tipo de contratos, y también resulta aplicable el regimen de la excesiva onerosidad de la prestación, y definitivamente también pues el regimen del incumplimiento de las obligaciones contenida en el artículo 13-14 en adelante, es lo vamos a hacer un momento.

Y también hay que tomar en consideración un elemento que es muy importante y que a veces pues se deja al lado. Un elemento que tal vez pueda ser identificado bajo algunas teorías como la causa concreta de este contrato, y es que pues el código civil en algunos de sus articulos hace referencia en realidad la finalidad de la rendamiento al destino que se le va a dar al bien. O sea, no, no trata de cualquier tipo de rendamiento, ¿eh? No es que ya me arrendas el local y se acabó.

No, no, no, en los contratos se tiene que establecer de manera precisa cuál va a ser la finalidad, cuál va a ser el destino que le vas a dar al bien y esto puede ser de manera o se pueden entender esta finalidad de manera expresa, o sea, cuando las partes las siglo dejan constancia, así dejan constancia de ello en el contrato o también se puede entender del contexto. Y vamos a ver que, por ejemplo, cuando se destina al bien, a un uso que, para el cual ha sido pactado o un uso contrario al orden público y las buenas costumbres, para se va a carregarse a estos efectos, y la velocidad de la rendamiento es una de las cosas que se va a dar a los eficián aquí, que es importante tener en consideración que este límite a la autonomía privada y que se está representado por el orden público y las buenas costumbres, así que en la generalidad de los casos determina la novedad en aplicación del artículo 5 del título preliminar en estos casos no va a determinar la novedad Bien, otra cuestión, dayan, ¿cómo hacen con las preguntas? Es al final de la exposición o en cualquier momento, explícame por favor. Sí, las preguntas se pueden realizar si deseas, al final igual hay un espacio de 15 minutos para que puedan realizar sus preguntas, ¿les la traves del chat o por despreñiendo su micrófono?

O si deseas también pueden intervenir durante la clase? Daya, solamente te habla a la tígense que solamente puede estar aquí, máximo, máximo, hasta las 12 y media, porque todo entra la clase 2 y 40. Ya, perfecto. Sí, esto es un poco.

Gracias por eso. No gracias a ti. De ahora vamos, pues, viendo ya que ya hemos visto los elementos del contrato, recordemos los elementos subjetivos, que son el arrendador y el arrendatario, los elementos subjetivos, que son el bien, que se ven arrendamiento y también la renta. Y por último, pues la finalidad, la causa es muy importante y es tan importante precisamente para tomar en consideración que va a ocurrir con este contrato cuando ocurran ciertos hechos sobrevenidos y que, pues, pongan en tela de juicio la propia economía del contrato.

Estoy haciendo referencia precisamente a lo que acabamos de, o lo que continuamos padeciendo por los efectos tanto del confinamiento, como, pues, por los efectos de la pandemia. Que son dos efectos, pues, que están íntimamente concatenados, íntimamente vinculados. Bien, vamos ahora a ver ya pasando el tema de la descripción de los elementos del contrato de arrendamiento. Vamos a ver, pues, las obligaciones a las que se encuentran vinculados o comprometidos ambas partes, comenzando, pues, por las obligaciones que le corresponden al arrendador.

En principio, pues, una vez celebrado el contrato, recordemos que este no es un contrato real, es un contrato obligatorio y no confundirlo con un contrato con efectos reales, que es, cuaza totalmente distinta. Este, pues, es un contrato con efectos obligatorios, por tanto, una vez celebrado el contrato, ambas partes se obligan, reciprocamente, a realizar ciertas prestaciones, siempre las conductas. En principio, pues, el arrendador, que puede ser el propietario, o también puede ser otro arrendatario, a que el que administre el bien, sí, también puede ser otro arrendatario, en el caso, cuando se produce la hipótesis del subarrendamiento, ahí potes que no la vamos a ver ya. Eso sobre el paso de los híbitres de tiempo, sinceramente.

El arrendador se encuentra, pues, obligado, en principio, entregar el bien definitivamente. No, no, no podría ser de otra manera, sino cómo es que va a gozar, cómo es que va a usar el arrendatario, el bien. La primera obligación, pues, es la entrega del bien, pero no es cualquier entrega. Es una entrega que, pues, que se realiza para un destino determinado y precisamente por ello se entiende que cuando se entrega el bien, este bien está, pues, condicionado materialmente para la finalidad para la cual se va a utilizar el bien.

Por ejemplo, si es que se entrega para la realización de algún comercio, va a depender mucho de las partes, el que se parte, que este bien ya se encuentra habilitado para la realización del dicho comercio, se encuentra una zona específica donde se permite esto, que tenga, pues, todos los requisitos establecidos por ley para que le atoren la licencia de funcionamiento, así, pues, como en la licencia que se le está, esta autorización, que otra defensa civil para que se abra un local al público. Entonces, tiene pues que ser idónico, el bien tiene que ser idónico precisamente para la finalidad a la cual se va a destinar este bien. Otra obligación, que es muy importante y que a veces no se la tomen consideración cuando ocurren ciertas visitudes en la ejecución del contrato es que el arrendador se obliga a que el arrendatario mantenga el disfrute del bien, que se mantenga, pues, al arrendatario en el uso del bien durante el plazo del contrato y que pasa, es cuando el arrendatario esté espojado del bien, ahí, pues, tiene que acuar el arrendador. Otra obligación, que es muy importante, es la obligación de conservación del bien, porque porque el bien tiene que conservarse para los fines de el arrendamiento, imagínense, pues, que haya un aniego que se rompa en las tuberías, que, pues, por determinadas circunstancias, los cimientos del bien, se empiecen a poner en riesgo el propio ejercicio de la actividad del arrendatario, o que la nave, aeronave o simplemente un vehículo, pues, empiece a fallar.

Estas obligaciones, ¿qué que se encuentra aquí? Quandran íntimamente vinculadas al mantenimiento del arrendatario en el uso del bien, pues, son las obligaciones de que el bien se conserva en el estado y dono para que el arrendatario lo pueda seguir utilizando y destinando a la finalidad para la cual se ha contratado. Es muy importante esto que algunos denomínan causa concreta. El fin, el destino del bien es muy, muy importante en el contrato de arrendamiento, el rectoro no es cualquier uso, el que le va a dar al contrato al bien que estás arrendando.

No es que, pues, yo contrato un local comercial para destinarlo, realizar algún servicio al público y que, después, por alguna circunstancia, solamente lo utilice una circunstancia que no es imputable a las partes, este bien ya no puede hacer a mierto al público y que se tenga que destinar únicamente como depósito. Yo no le he contratado como depósito, yo le he contratado para destinarlo a la ejercicio de un comercio, abierto al público. Entonces, esas circunstancias este cambio en el destino, en el fin, del arrendamiento definitivamente va a traer ciertas consecuencias que pues, si bien, no están previstas de manera expresa, pueden, si ser construidas, pueden ser extraídas de algunas reglas, algunas disposiciones que el código civil prevé para algunas otras circunstancias similares y que, funcionalmente, son similares y que pueden aplicarse sea por intermentación excesiva o sea por analogía. ¿Qué más?

¿A qué más se encuentra obligado el arrendador a realizar las reparaciones necesarias? Esto, definitivamente, salvo pacto en contra de ello. Y aquí es donde quería llegar, ¿qué ocurre cuando para realizar estas reparaciones necesarias? ¿Se prive al arrendatario del uso del bien?

¿Qué ocurre? Bueno, en ese caso, el ordenamiento prevé ciertos dos de remedios a favor de la arrendatario, porque es la parte que se ha visto perjudicada con la inutilización. Acá usa de estas reparaciones necesarias del bien. Entonces, en dicho caso, el ordenamiento prevé como remedio, en principio, la resolución del contato a favor del arrendatario, como segundo, como segundo remedio, la solicitud de la rebaja en la renta en proporción al tiempo y a la parte que no utiliza.

Ahora, porque yo ha incido bastante en el destino, el fin del arrendamiento, porque precisamente estos remedios que el ordenamiento prevé precisamente en el artículo 1674 para cuando el arrendatario a causa de las reparaciones necesarias, se ve imposibilitado de parte del bien, puede ser entendido de manera funcional y puede ser aplicado para los casos en los que, por una medida uvernamental, la utilización plena del bien no se realice. En otras palabras, cuando te obligan a cerrar el local, pues, en este caso de pandemia, y tú ya no utilices parte del bien, definitivamente no lo estás utilizando, no estás utilizando parte del bien en sentido funcional, porque aún continúa utilizándolo, porque aún están las cosas allí, aún están, pues, si es que tenías un local de restaurante, y esto, por ejemplo, aquí trae a colación una sentencia que hace poco, la tengo que tener por aquí, una sentencia que hace poco ha sido, pues, expedida aquí está. La sentencia que acaba de ser expedida apenas el 17 de agosto este año por el tribunal de Roma, que es un tribunal de primera instancia, en donde va a ocurrir un expresivamente estos casos en los que el gobierno italiano ha dado, pues, el confinamiento, y también se plantea el destino de este contrato de arrendamiento, porque las ventas no son lo mismo, la economía no es la misma, entonces, que va a ocurrir con este tipo de contratos. Bien, regresando al tema, cuando se da esta hipótesis en la que, pues, el gobierno, está impidiendo la utilización plena, y aquí, y precisamente, este es el punto, está impidiendo la utilización plena de el bien, no se da un hipótesis contrari, no se da un hipótesis disimil a la hipótesis contenida precisamente en el artículo 1674, vale decir, a que hipótesis en la cual al arrendatario se limpide la utilización parcial, del bien, entonces, realizando una interpretación, si así lo gustan, te lo lógica, si así lo gustan extensiva, podemos aplicar el artículo 1674 a los casos en los que los arrendamientos comerciales, pues, se han visto afectados por estas medidas gubernamentales, que, pues, en realidad, no sinían, pues, no son imputables a las partes del fin y al cabo, que, como quien se me ha afectado, es el arrendatario y es el ordenamiento, el que prevé ella, estas soluciones, en sí, la resolución de encontrar.

Es cierto que en algunos casos esto no va a ser las soluciones más obvios, más más idónea, pero la otra solución que prevé, el otro remedio que le otorga el artículo 1674 al arrendatario, es, me parece el idóneo, después, la posibilidad de pedir la rebaja, la adecuación del contrato, y creo que esta es la solución para los problemas que se están presentando, por lo mejormente, y no tanto, el remedio previsto ante los casos del excesivo de los que hay la prestación, porque no se da en estos casos una excesiva de los que hay la prestación falta, pues, el elemento del desequilibrio, en la economía de los contratos, y por lo mejor, se puede dar a un guandi, y además, porque tal y como está regulado, tal y como está regular, la institución del excesivo de los que hay la prestación, nuestro código civil, y termina siendo desfavorable para la parte perjudicada por la excesiva nervosidad, que en este caso sería hipotéticamente, y hipotéticamente sería el arrendatario, yo creo que no se puede configurar, y una cosa, no se puede configurar de manera estructural, la fatic page, es decir, la quieren denominar la hipótesis contenida en la norma que se puede extraer de esta regulación, y segundo, porque las consecuencias que se preven ante el acasimiento de una excesiva de un hipótesis de excesiva nervosidad es perjudicial para la parte que sale perjudicada por esta visitut, ¿por qué? Porque el ordenamiento le otorga, sí, la facultad de poder pedir la adecuación judicial del contrato, pero también le otorga, parálogicamente, a la parte que se beneficia con esta con este excesivo nervosidad, el poder de resolver el contrato, de disolver el contrato. Entonces, se revela como una institución inidonia por desde dos perspectivos, tanto desde la perspectiva estructural como desde la perspectiva funcional o remedial, si es que si lo quieren denominar. Entonces, hay que considerar que este uso, al que le va a dar el arrendatario, que se tiene que entender como un uso funcional, como un uso que tiene que estar destinado para determinada actividad.

Bien, ahora con relación, y tengo que acelerando el paso, con relación al arrendatario, a que se encuentra obligado este arrendatario en principio, pues al code o cimélnos indica que tiene que cuidar de manera dirigente, el bien, pues el esto quiere decir que esta obligación de custodia se encuentra, pues en marcado, tal vez dentro de la previsión del artículo 1314 del código cimélso, un el cual, pues el deudor que en este caso es el arrendatario va a liberarse con la demostración de que fue dirigente, simplemente así, no, no es no es tanto así, ¿por qué? Porque el código cimél, en el artículo 1681, establece que el arrendatario va a responder por la perdiada del bien, incluso cuando este derivé de incendio, esto que podría sonarnos pues a una rila objetiva, en realidad no contrarice el sistema de responsabilidad por incumplimiento de las obligaciones al menos, tal y como yo lo considero, y también pues que tiene pues tintes objetivos, así también lo considera, por ejemplo, profesor gastrofernantes, aun cuando hay ciertas diferencias en torno a la construcción del sistema de la responsabilidad contra actual en su perspectiva y en la mía. Bien, yo considero que no hay una rila de excepción en el artículo 1681, con relación a la responsabilidad por custodia que asume el arrendatario, simplemente una aplicación específica, nada más, ¿por qué? Porque el arrendatario puede exonerarse, puede eximir, sea responsabilidad demostrando la misma.

Ahora, una rila específica, una ril especial que se establece cuando son varios los arrendatarios y el bien pues se pierde, por ejemplo, porque ocurre incendio, pues que tú tienes a tus rumies, ¿no? ¿Has arrendado un bien con tus compañeros? Estos son los rumies y se quema la casa, ¿cómo es que se van a repartir? Esta responsabilidad, bueno, el código civil establece que se va a repartir de manera proporcional al valor de la parte que ocupan.

Algunas veces pues los departamentos no tienen las habitaciones identicas, ¿no? Yo recuerdo cuando estuve fuera del país que por puesta de mano, tuve que arrendar la pieza del departamento más grande, mientras que mi compañero argentino tuvo que arrendar la más vivo, porque llegó un par de días antes arrendo la pieza más pequeña y pues pagaba, no me lo era mucho, ¿qué ha oído? Pagaba 20 euros menos. ¿Qué pasaba sin este caso?

Pues se incendia el bien, respondíamos en proporción al valor de la parte que ocupamos. Yo iba a terminar respondiendo, ¿omí el cuánto de beator que resulta? Pues de la responsabilidad iba a terminar siendo mayor en mi caso, que con relación a mi rumé, a mi rumé. Esta es la regla establecida por el código civil sin embargo, también se establece que cuando el arrendador comparta el bien, se lo va a considerar como un arrendatario más y la regla decepción, pues que nos jugemos eximir de responsabilidad, si es que se logra demostrar que el incendio se debió a causa imputa, hable alguno de los implicados, o sea, pues a los arrendatarios, o sea, al propio arrendador que también está ocupando el inmueble.

¿Qué más? Otra de las obligaciones del arrendatario es usarlo para el destino pactado. Y este es muy importante, ¿qué pasa cuando yo doy en arriendo un local para uso, por ejemplo, de una cafetería? El arrendatario, pues, aprecia que en las inmediaciones, pues, no hay muchas familias en realidad que vengan a tomar desayuno, no hay más hombres, tal vez pues hay fábrica cerca y pues son fábricas y industria pesada, y pues por los generadores son hombres, básicamente los que por aquí pasa aquí cuando vienen, me piden a veces por las noches, me piden si es que tengo whisky, si es que tengo, si es que puedo preparar cocktails, y al final pues no vengo café, o mis ventas, pues son muy bajas.

Entonces se me ocurre, pues, como un arrendatario, ya no destinar el bien a cafetería o afuentes o de así, no va a poner una clave, ¿no? En dicho caso, pues, estoy utilizando el bien para un destino que no le ha pactado. Y, ojo, y esto también puede ir en contra y el código civil así lo establece, este destino que al que se le... Este fin, este destino que va a tener el bien, no puede ser contrario al orden público ni a las buenas costumes, en este caso podría también esta hipótesis, el que yo destino, pues este bien para poner un negocio ahí de en la clave, podría ser contrario al orden público, a las buenas costumes por ahí los vecinos pueden decir, no, no, no, no, no, no, no, como es posible, que pues pongan ese tipo de negocios en nuestra zona, que es una zona residencial, ¿no?

Y encontrar en nuestras costumes, aún cuando, pues, ciertamente la judicatura es, yo no he visto ciertamente, que llegue, pues, un contrato anularse por ser contrario a las buenas costumbres, al orden público, sí, definitivamente. Entonces, el destino al que se le determina al bien, puede ser expreso, como también puede ser tásito, puede darse de las circunstancias, o, pues, también puede inferir, de la interpretación conjunta sistemática del propio contrato, otra de las obligaciones, pues, la más evidente, pues, es el pago de la renta, pues, tiene que realizarse en el plazo y en el lugar convenidos. La regla dispositivo, o sea, la regla que se aplica por default, es que el pago de la renta tiene que ser en el domicilo del arrenatario y que se tenga que pagar mensualmente. Cuando no se establezca, pues, otra otra plazo es que se entiende que es mensualmente.

También tiene ciertas obligaciones de orden negativa, las obligaciones de no hacer también tiene el arrendatario, como, por ejemplo, a no modificar el bien, sin previo asentimiento de la redora, o sea, tú no puedes remodelar el local sin que el arrendador te lo haya, así, conceptido, o también a no subarrendar o ser el bien. En dichos casos, se tiene que contar con una autorización escrita por parte del arrendador. Otra obligación, pues, definitivamente, es que cuando ven el plazo del contrato, tengas que devolver el bien. Aquí, es un geletear no problema en torno a los arrendatarios morosos, que ocurre con estos tipos.

A gente, pues, que no quiere salirse del bien. Y, para eso, pues, se ha tratado también del legislador ha tratado, pues, establecer ciertos mecanismos como el desalojo notaría, alo también las clósonas de hallanamiento, que, a veces, pues, revelan ciertamente infruidosas por la ingra práctica. ¿Qué más? Y la devolución del bien, pues, se tiene que realizar en el estado en que lo recibió.

Si te dan una cosa en determinado estado, tienes que redebolverla en dicho estado. Y, sin embargo, definitivamente, por ejemplo, cuando te arrendan, pues, un vehículo para que lo destine a servicios turísticos, simplemente a taxi, no lo vas a devolver como te lo dieron, tal vez, con las hallantas no besitas, pues, se entiende también el código civil, hasta no lo prebe, que, pues, el deterioro que le hayas dado, sea, pues, el propio al uso ordinario, al que le le vas a dar, pues, por ejemplo, no le puedes entregar con el motor destrozado, por ejemplo, si es que solamente las situas destinadas, pues, para el transporte de personal, por ejemplo, que se entiende, pues, que sí, va a haber cierto deterioro, pero no una instrucción total, o, pues, con todo el chacista, todo la carrocería, echa, echa, echa polvo, ¿no? ¿Qué más? A ver, también tiene obligaciones de información, es que es que estos contratos, pues, son contratos que, que, como ya pueden apreciar, y me queda diez minutos, ya pueden apreciar, pues, son, contiene mucha, muchas cláufras, las contiene muchas obligaciones para ambas partes, por ejemplo, también están las obligaciones de información, que tiene el arrendatario, ¿qué tiene?

Pues, que informar de manera inmediata al arrendador, cuando hay nipotes y de usurpación, de perturbación, o imposición, al impretender, pues, que tener una servidumbre, en el predio, por ejemplo, y también tiene que informar de las reparaciones que divan hacerse, y tiene que informar esto en esos razonables, y no, pues, es posible de incurrir en responsabilidad, responsabilidad por vulneración ante ver de diligencia en la custodia, en realidad. Esta es la obligación de información con sus obligaciones legales, y aquí no confundirlas con las obligaciones de protección, algunos de las confundes, definitivamente, las obligaciones de protección surgen, al menos en la teoría, de la buena fe, estas obligaciones son obligaciones legalmente previstas. Bien, estas obligaciones, pues, de información, su incumplimiento dan definitivamente lugar a responsabilidad por vulneración de la custodia, cuando se causará, definitivamente, al bien. También, pues, tiene la obligación de realizar las reparaciones que sean urgentes.

Recordemos que las reparaciones necesarias son a cargo de el arrendador, pero en las que son urgentes, son a cargo del arrendatario, definitivamente, con derecho a reenvolso. Por último, pues, también los gastos de conservación, de mantenimiento, son de su cargos, son de cargo del arrendatario. Y ya vamos, vamos culminando, afortunadamente, con relación a la duración, los contratos de arrendamiento pueden ser, pues, a tiempo he terminado, plazo he terminado, plazo, no he terminado, o he terminado. El ordenamiento establece que cuando sean a plazo determinado, estos no puedan ser mayores a diez años.

Hay también presunciones, ciertas presunciones que el ordenamiento que legislador establece para que se considere un contrato como plazo determinado, como, por ejemplo, cuando el arrendamiento tenga una finalidad específica, imaginante, pues, que llegas a una ciudad y alquilas determinado carro, ¿no? Se entiende, pues, que vas a utilizarlo hasta que llegues a la localidad a donde vas a donde estudestino, y seguramente ahí también va a haber un local o una estación, una sucursal de la propia empresa. Entonces, por el tiempo que sea necesario para hacer las actividades que vas a realizar, entonces, se entiende que es un contrato plazo determinado hasta el tiempo necesario para satisfacer la finalidad del contrato de arrendamiento, o también cuando se trata de inmuebles subvicados en lugares de temporada, por ejemplo, las casas de playa, o también, pues, o eso no se da aquí, pero sea en otras partes del mundo donde hay casas que están, pues, para disfrutar temporadas de invierno a la gente, porque le gusta el frío. En estos casos, pues, se entiende que es un contrato plazo determinado por la temporada, por cuánto dure la temporada.

Puede ser aplazo indeterminado en cuyo caso cuando nos establezca expresamente, así por las partes, se va a reputar, pues, que es por meses. Algunas reglas en torno a que ocurre cuando se va a enajenar el bien que está arrendado, bueno, aquí hay que considerar los efectos que produce la publicidad registral cuando se trata de un arrendamiento inscrito, el adquirente va a tener que respetar el contrato de arrendamiento. Cuando nos encontré inscrito, ahí sí, chau. No tiene por qué respetar el contrato de arrendamiento, este nuevo adquirente, a menos que así lo haya pactado en el contrato.

Por último, cuando se trata de bienes muebles, cuando el adquirente reciba la posición, ya desconoce por completo el contrato de arrendamiento. Y, pues, definitivamente, ya las cuestiones en torno a la responsabilidad contractual por incumplimiento del contrato de arrendamiento por parte de arrendador y hace a ver entre arrendador y arrendatario, ya no tiene nada que ver, pues, el nuevo adquirente. ¿Cómo se concluye, cómo se hace a término al contrato de arrendamiento, estos cinco minutos que me quedan? Se ha sido muy difícil porque hay solo si me responderá y nos preguntas por parte de los participantes.

¿Cómo quieren? ¿Cómo quieren? Sí, sí. ¿Te las leo?

Sí, por favor. Hay una pregunta de Marco Sebastián que dice si yo soy el propietario de un mueble de dos pisos y es celebrado contrato de arrendamiento en cada piso, sería posible continuar construyendo, que, si ya es celebrado estos contratos, ¿se podría impactar en el contrato la intención de construir del propietario? En realidad, siendo propietario, puedes exponer del bien como a ti se te dé la gana, o sea, nada, nada, te lo impide. Sin embargo, pues, aquellas partes que se, el uso que se ve ha afectado, estos arrendatarios, pues, te pueden pedir una rebaja o simplemente te pueden decir hasta aquí nomás, tal vez la perturbación que ocurra a causa de la construcción sea demasiado que haga inviable la continuación del arrendamiento.

Y pues, como les había indicado esta inutilización parcial del bien, no solamente tiene que entenderse físicamente sino también funcionalmente. Y en este caso, se podría dar esa hipótesis y, como ya sabemos, te pueden resolver el contrato o pedir una rebaja de la renta, porque no están utilizando a cabalidad el bien. Otra pregunta. Sí, gracias, esa...

Hay otra pregunta de William Durán, que dice, durante la pandemia, se ha visto muchos de saludos por parte de Pago de la Renda. Nuestra constitución me permite la intervención del Estado para modificar los acuerdos contra actuales por leyes. ¿Qué opinión le merece esto? Es que allí ni siquiera había que recurrir a una intervención legislativa, sino simplemente interpretar el artículo 1674, el que he citado.

Entonces, dentro de esta perspectiva, es que, a veces que el legislador preveía una cuestión específica, estaba dentro del marco legal y, por tanto, no terminaban modificándolas los términos del contrato, sino simplemente especificando lo que ya existía en el ordenamiento. Y esto se viene dando en Brasil, se viene dando en los ordenamientos europeos. No pasa nada, porque se entiende como tiene que entenderse realmente la santidad y los contratos. Bien, para ir terminando, ya que ya que he respondido estas dos preguntas, la cuestión de la conclusión del contrato.

Cuando se celebra plazo de terminado, este termina al vencimiento definitivamente el plazo sin necesidad de un aviso previo. Cuando se vense el plazo y el arrendatario siguen el bien, no se entiende que hay una renovación tásita, por ejemplo, es celebrado un contrato de arrendamiento durante cinco años y aún continúen el bien, no se entiende que hay una renovación por los cinco años más. No, no, no. Sino que este contrato, que era un contrato de arrendamiento aplazo determinado, se va a convertir ahora en un contrato de arrendamiento plazo y determinado.

Y por tanto, a cualquiera de las partes podría dar fin a este contrato. Cuando se trata precisamente de los contratos aplazo y determinado, estas van a concluirse, van a ponerse fin cuando se deaviso al otro contratante. Otros casos en donde concluye por imposibilidad, tal vez, de continuar en el arrendamiento, el arrendador es vencido en juicio cuando estén en la precisamente valgarlo, donde entén la de juicio su titularidad respecto al bien. También termina cuando el arrendatario sería obligado a devolver el bien para su reparación.

También es una causa de conclusión del contrato, definitivamente, cuando el bien se pierdo se destruye. Cuando hay estropiación, cuando... Esta regla, esta última regla también es muy importante precisamente en esta época de pandemia. Cuando el arrendatario muere y sus herederos están en el bien, comunican que no continuarán en el bien, pero para terminar, este contrato tiene un plazo de 90 días.

Durante los 90 días no han comunicado que ya no quieren seguir con el contrato, van a continuarlo. Se entiende así. Bueno, último, para desocupar el bien, o sea, ya cuando ya estén determinados, pues el contrato, cuando se trata de un potapraso de terminado, cuando se trata de un potapraso de terminado, simplemente cuando ya no, ya no quere continuar para desocuparlo, ya dejar de poser el bien, el arrendatario tiene que pedir autorización. No es que ya ya treguen mi contrato y me voy.

No, no, tienes que pedir autorización a tu arrendador o también, pues, a la autoridad respectiva, dice el código civil. En caso contrario, vas a responder por la renta durante el tiempo que aún quede, cuando se trata de con un plazo de terminado, y también los servicios hasta que el arrendador tome en posesión del bien. Y por último, también vas a responder de los daños y perjuicios que se ocasionen al bien. Y también si es que un tercero se introduce en el bien, y definitivamente, pues, de los costos que va a incurrir el arrendador para desalojar, a este tercero, ¿quién va a responder el arrendatario?

Pues que dejó así nada más sin pedir autorización el bien. Bien, definitivamente ha faltado tiempo para terminar con el tema de la disolución, ya lo dejaremos también para alguna otra ocasión. Y un les agradezco mucho por... Bueno, las preguntas planteadas, ¿cancibe interesantes?

Les agradezco mucho también por la invitación. Y daían aquí concluimos porque tengo que volar a otra sesión. Sí, rápidamente, solo agradecerte a esa por tu tiempo y por la clara de exposición de este tema. Y, bueno, esperamos contar con te apoyo para próximos proyectos.

Déjeme que me te dice. Nos vemos. Cuídense mucho. Un salvo a todos.

Buen fin de semana. Gracias. A los participantes, señalarles, igual que los esperamos a la siguiente clase, a realizarse el próximo sábado, en el cual contaremos con dos exposiciones, respecto a primero a los contratos de locación de servicios, a cargo de la fuerza o el giorerla, bulia basque en rebasa, y por otro lado, también se abordará el tema de contratos de construcción a cargo del doctor Walter de Básquez. Así que los esperamos en las próximas clases.

Buenas tardes ya. El formulario de existencia ya se subió. Gracias. Gracias.